Mettere in vendita una casa sembra semplice: si fissa un prezzo, si pubblica un annuncio, si aspetta l’acquirente. In realtà, prima di arrivare dal notaio, una compravendita passa per una lunga serie di controlli e documenti. Alcuni sono obbligatori per legge, altri servono a non bloccare la vendita all’ultimo momento. Ecco quali sono, e perché conviene verificarli prima di cercare un acquirente.
1. La casa deve essere davvero sua (e di chi altro?)
Il primo documento è l’atto di provenienza: il rogito con cui la casa è stata acquistata, la donazione o, se è arrivata in eredità, la dichiarazione di successione con l’accettazione dell’eredità. Da qui si capisce chi deve firmare.
- Se la casa è stata comprata durante il matrimonio in comunione dei beni, serve anche il consenso del coniuge, anche se l’atto è intestato a uno solo.
- Se è stata ereditata, devono firmare tutti gli eredi, e la successione deve essere in ordine.
- Se tra i proprietari c’è un minore, serve l’autorizzazione del giudice tutelare.
Un proprietario che non è d’accordo, o un passaggio di eredità mai completato, è il motivo più frequente per cui una vendita si ferma.
2. La conformità catastale
Dal 2010 l’atto di vendita di un fabbricato deve contenere la dichiarazione che la planimetria e i dati catastali corrispondono allo stato di fatto. Se non è così, l’atto è nullo. Basta un tramezzo spostato, una finestra aperta o un ripostiglio trasformato in bagno per dover aggiornare la planimetria prima del rogito. Servono quindi la visura e la planimetria catastale aggiornate, e il confronto con la casa com’è oggi.
3. La regolarità urbanistica
Il catasto non basta: la casa deve essere conforme anche ai titoli edilizi rilasciati dal Comune (licenze, concessioni, permessi di costruire, eventuali condoni). L’atto deve riportarne gli estremi, altrimenti è nullo. Ricostruire lo stato legittimo dell’immobile significa recuperare in Comune le pratiche edilizie e confrontarle con la realtà. Le piccole difformità oggi hanno margini di tolleranza più ampi e regole più semplici per essere sistemate, ma vanno individuate e regolarizzate prima della vendita, non scoperte dall’acquirente o dal notaio.
4. L’attestato di prestazione energetica (APE)
L’APE va fatto da un tecnico abilitato prima di pubblicare l’annuncio: la classe energetica deve comparire già nella pubblicità della casa. Va poi allegato all’atto di vendita. Chi non lo rispetta rischia sanzioni pecuniarie.
5. Impianti, agibilità e condominio
- Impianti: le dichiarazioni di conformità degli impianti elettrico, gas e riscaldamento non sempre sono obbligatorie per vendere, ma l’acquirente (e la sua banca) le chiedono quasi sempre. Meglio sapere subito se ci sono.
- Agibilità: è il documento che attesta che la casa è utilizzabile. Se manca, va capito perché.
- Condominio: chi compra risponde insieme al venditore delle spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente. Per questo serve la situazione aggiornata dall’amministratore, insieme al regolamento e alle eventuali spese straordinarie già deliberate.
6. Ipoteche e mutuo
Con le visure ipotecarie si verifica se sulla casa ci sono ipoteche o altri vincoli. Se c’è ancora un mutuo, va estinto con il ricavato della vendita, coordinando banca e notaio. Una volta estinto, la cancellazione dell’ipoteca della banca è gratuita e semplificata.
7. Il preliminare e le tasse
Il compromesso (contratto preliminare) va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni, pagando l’imposta di registro sulla caparra e sugli acconti. Sul fronte fiscale, chi vende una casa acquistata da meno di cinque anni può dover pagare le tasse sulla plusvalenza, cioè sul guadagno. Restano esclusi la casa ereditata e quella usata come abitazione principale per la maggior parte del tempo. Si può scegliere di pagare al rogito un’imposta sostitutiva del 26%.
8. Il giorno del rogito
Davanti al notaio venditore e acquirente dichiarano i mezzi di pagamento, che devono essere tracciabili, e indicano se c’è stato un mediatore e quanto gli è stato pagato. Il notaio controlla tutto quanto sopra e, se qualcosa non torna, l’atto non si fa. È il momento peggiore per scoprire un problema: l’acquirente è pronto, magari ha già venduto la sua casa o ha il mutuo in scadenza.
Chi se ne occupa
Raccogliere e controllare questi documenti richiede tempo, accessi agli uffici del Comune e del catasto, e a volte l’intervento di un tecnico. Quando ci affida la vendita, lo facciamo noi: verifichiamo provenienza, catasto e conformità urbanistica prima di mettere in vendita, facciamo fare APE e aggiornamenti necessari, prepariamo e registriamo il preliminare e seguiamo la pratica fino al rogito con il notaio. Così l’acquirente trova una casa pronta da vendere, e lei non ha sorprese all’ultimo momento.
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Le informazioni di questo articolo hanno carattere generale. Ogni casa ha la sua storia: per il suo caso specifico la verifica la facciamo insieme, con il notaio e i tecnici.
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